東京23區地段分析

日本的省級行政區總數是47個，即1都1道2府43縣。今天我們要說的東京23區，就是這1都，即東京都的組成部分。國人常說東京如何如何，其實並沒有意識到東京是一個多麼寬泛的概念。

東京都的組成

這裡有個梗，日本最東端的省級行政區劃是哪個？東京都，因為日本最東端的南鳥島行政上是歸東京都島嶼部。日本最南端的省級行政區劃是哪個？還是東京都，因為日本最南端的沖之島行政上還是歸東京都島嶼部。

多摩地區也有人口稠密，宜居程度較高的城市化地帶；23區也依然存在著農牧業（千代田區有中等規模養豬場，練馬區有養牛產乳酪的農家）。但是既然講在日本買房子，我們還是集中講東京都23區，具體原因後述。

認識山手線

先來看張JR東日本的線路圖

圖中央的環狀圓圈就是山手線，把圓圈橫著一切二的那條線就是中央線.綜武線，以御茶（之）水為界，往西就是中央線，往東是綜武線。御茶（之）水=神田=東京=錦系町的區間叫綜武快速線，御茶（之）水=秋葉原=淺草橋=錦系町區間的線路叫綜武緩行線。下面這張圖，可能看得更清楚。

要對東京23區有個大致印象，先記住山手線。山手線由日本的國鐵運營，現在叫JR東日本。山手線是環形線，無論順時針乘坐還是逆時針乘坐，都可以到環線上的目的地。日本的地方鐵路（比如東京地鐵）和日本的民營鐵路（東武、西武、京王、京成、東急、京急、小田急、相鐵）都要想方設法把自己的鐵路修到山手線，與山手線接軌。絕大多數人利用鐵路系統，也是優先選擇山手線等JR的線路，一是因為票價比民營鐵路便宜，二是因為歷史原因，JR在東京的佈局更合理，更有優勢。所以即便其他鐵路公司佈局密如蜘網，甚至形成了與山手線平行的各種環線，我建議大家還是要優先熟悉山手線。

如果把山手線看成內環線，就和上海的「內環最美麗」一樣。認為「山手線內側才是東京」的也大有人在。日本的行政、司法、立法機關，數量眾多的餐廳、劇院和博物館，都密集位於山手線換線內。眾多世界級的公司在此設立總部，提供了大量的工作崗位。此外，這裡還能遇到大量多才多藝和和經歷豐富的英雄豪傑。

從購房的角度來講，中國一流大學畢業，2000年左右來日本的同學，經過十幾年的奮鬥，在山手線外側周圍按揭買房，一家三口、四口住個60到80平方左右的房子（日本都是指室內面積），基本都毫無壓力。優秀點的同學，買個6000萬日元上下的，離開山手線乃至市中心更近一點；願意住寬敞點的，可以去再往外跑遠一點，買塊地，自己造個2、3層小樓，帶2個車位，也就這點錢（4000萬日元到6000萬日元）。

可惜，這不是本公眾號要講的購房重點，也不建議大家去日本買這樣的房子。

東京的都心和東南西北

先來看張23區的圖

東京23區中大部分位於山手線圈內，只有千代田區、港區、新宿區、文京區這4個。山手線形成的圓形並不是正圓，而是呈現南北長、東西窄。大致記住文京區在北，港區在南，新宿區在西，千代田區在東就行了。

然後其他區，也會有一小塊深入山手線環線內，但大部分就是在山手線外側了。

根據東京都產業勞動局的分類，東京23區可以分成如下6個區域，如下表。其中山手線既經過又設站的有9個區（紅色），山手線經過而沒有設站的有3個區（黑色），山手線既不經過也沒有設站的有11個區。

顯然，光以山手線作為指標，還是視野有些狹窄。我們可以再配合東京的地形地勢圖。

總體來說，東京的地勢西高東低。

西面是高地（武藏野台地），海拔20米以上，歷來都是將軍、大名居高臨下，扼險而居的住所。而從地質的角度來講，西面這一片形成也有10萬年以上的歷史，地質構造非常結實。既不會受到河水泛濫時沖刷，地震時所受到的危害也較小。所以直到現在，東京西面很多歷史悠久的豪宅地段，往往帶個台字，居於地勢高處，比如高輪台、白金台之類。

而東京的西面，則是各河流入海形成的沖積平原，再加上人工填海形成的陸地，本來就是低地，地質構造形成時間也較短，最長的也不過一萬多年，導致的結果就是這片低地地下結構在地震時容易土壤液化。而在歷史上，居住在這裡的平民百姓，飽受河流泛濫（江戶三大水災）和地震之苦（1923年關東大地震）。

而從最近幾十年的東京都市發展來看，明顯是重點向東拓展，向海洋要地。1964年的東京奧運會的會場和選手村，都還是設在西面的地勢高處，而以2020年東京奧運會為目標，新建設的會場和選手村，全都是向東京灣填海造地港灣地區。由此帶動的房地產開發熱潮，押上、築地、豐洲、芝浦、台場、晴海、海濱公園，這些不斷聳立起超高層公寓的地區，看名字就知道大多數是在水邊新填出來的地基之上。

簡單總結一下，東京西面的住宅區富含歷史底蘊，符合我們對日本的傳統想像；而東面的住宅區，則是現代化的都市景觀，售價超貴的高層公寓鱗次櫛比。至於東西那個區位好？這就是各花入各眼，如同上海的浦東幫和浦西幫之爭一樣咯。

東京23區各自的氣質

都心地域

千代田區是日本的政治、經濟、文化中心，國會、參眾兩院、各省廳辦公大廈、最高裁判所等都在這兒，秋葉原、神保町（舊書店一條街）在千代田區北部。番町、麴町一帶在江戶時代是各大名、富商居住的地方，直至今日也是東京著名的高級住宅區。

中央區是日本的經濟和商業中心，日本銀行、東京證交所、日本橋（日本國道網路的坐標原點）、世界級的商業街銀座、世界上最大的海產生鮮批發市場築地，都在此區。近年來，中央區也不斷填海造地，大量高層公寓拔地而起，用水庫多軍比較熟悉的術語，這裡都是CEO盤，貴婦流的最愛。另外黑川紀章的建築代表作「中銀膠囊大廈」，就聳立在本區的新橋。

港區是東京最國際化的地區，包括中國大使館內的諸外國使館都匯集於此，各大電視台、高級商場和百貨店、摩天大樓，鱗次櫛比。年輕的高收入者、歐美人士更偏愛在港區置業。港區有六本木、麻布、白金台、青山等眾多高級住宅區，平均房價也是僅次於千代田區。

副都心

新宿區就是東京的縮影，既有繁華的商業區又有密集的住宅區，新宿站從每天使用人數來講，世界第一（健力士世界紀錄保持者），如果按365天算，就相當於13億中國人口。這裡有日本規模最大的韓國人街，令人遺憾。新宿區內比較好的住宅區都集中在中部或東部。國人熟悉的早稻田大學，也坐落在本區。

文京區顧名思義，是「文化首都」。東京大學等各種教育機構、各出版社、各大醫院都集中在此處，夏目漱石、森鷗外、宮澤賢治等文人故居也在這裡。文京區的文化氣息相當濃厚，治安也是都心各個區裡最好的。

澀谷區是流行和時尚的集中之地，年輕人喜歡的流行服飾、美容美髮都可以在這裡找到。由於自然環境優美、生活便捷，圍繞著代代木公園的代代木上原、廣尾、松濤等也是歷史悠久的人氣住宅區。

豐島區人口密度，每年統計結果不是全日本第1就是第2。同樣池袋站每天使用人數，僅次於新宿站，世界第二。豐島區是著名的「漫畫的聖地」，手蟲治、藤子不二雄、石森章太郎等都在這裡度過了自己年輕的職業生涯。本區的高級住宅區域是目白，日本皇族讀書的「學習院大學」也在本區。

城東地域

台東區是東京的北大門（上野火車站），博物館、美術館很多，傳統的市民文化和手工業也保存的較多。擁有上野、淺草兩大繁華商圈商業街，該區域的特產是皮革製品、人偶、玩具、傳統工藝品等。從事批發、零售企業數東京第一。

墨田區是東京老城區，百年傳承的老店、中小企業都比較集中，舊東京的生活方式和現代娛樂在這個位於東京東北部的街區中揉合在一起 — 相朴的文化依然大行其道，家族經營的店子隨處可見。還有東京晴空塔（TOKYO SKYTREE）。

江東區建於東京灣的填土之上，水岸的風景一流，公園很大、街道很闊廣、建築物之間的間距較遠。幾乎所有選擇住在江東區的家庭都希望能在喧囂的東京中尋得喘息的空間，本區充滿了寧靜的風景。2020年的東京奧運會主賽場也在這裡，所以大拆大建，房地產開發增速明顯。江東區的富人們總是為自己的車牌與足立區的牌照同一代碼而感到不爽。

城南地域

從前，旅行者在前往或離開東京時才會路經品川區，但時至今天，品川區本身已發展成一個商業中心。東面的水岸邊儘是企業總部和現代化的公寓，而西面則是住宅區，滿是迂迴曲折的小路和修剪整齊的花園。集合東西兩部份，成就了位於東京灣旁的品川區。本區地鐵、鐵路縱橫交錯，交通方便，品川站是東京的主要交通樞紐。所以很多企業、非盈利組織喜歡把研發機構設在這裡。

目黑區離都心一步之遙，相對都心又不會那麼嘈雜，儘管予人的感覺較像一個偏遠的住宅區，但這裡卻從不脫節。遊人和藝術家所帶來的朝氣和熱鬧已經足夠維持這個既低調又很時尚的街區。本區中學比較集中，區內還有12家外國大使館。

大田區土地面積在23區中排首位，區內有好多在細分領域具有領先地位的中小型企業，同時也是京濱工業地帶的中心，本區居住人口的就業，大部分選擇在本區企業。田園調步是本區的豪宅街區（一部分位於世田谷區），羽田機場也在本區。

城西地域

世田谷區面積僅次於大田區，人口總數在23去區中排首位。世田谷區絕大部分地方都是密集住宅區，這裡的居民也以媒體天天宣的揚世田谷區是「優良住宅地區」，這裡的居民也以此而沾沾自喜，比如「世田谷是宇宙中心」論。（日亞有賣此論調的CD唱片，點擊最下面「閱讀原文」就可以看到）但是一些沒有被鐵路線網覆蓋到的地方其實非常偏僻。成城是本區的高級住宅區域，東京有個高級食品連鎖超市「成城石井」也是因此而取名。

中野區也是以住宅為主，與之鄰近的澀谷區、新宿區、豐島區都是繁華的商業區，因此很多年輕人都喜歡居住在中野區。本區沒有高檔住宅地段，而以一室戶類型的公寓居多，適合單身人士而不適合家庭定居。從區民氣質來講，基本是偏左進步主義的，區政府也是執行偏左的社會政策，大搞親和同類戀、LGBT族群的政策，LGBT都愛住中野區，如下圖。

杉並區的荻窪是舊時日本屈指的別墅地，有很多社會名流都在此設宅。然而除了高級住宅區，杉並區也有更多的一般住宅，且缺乏商業中心，此外還存在著46公頃的農田，200戶左右農家。這使得杉並區在人們印象裡較世田谷區有所遜色。本區也是日本動漫產業積聚地, 形成了一個相對穩定成熟的製作、宣傳與銷售網路，《風之谷》、《機動戰士高達》、《阿爾卑斯山的少女海蒂》、《魯邦三世》等一大批動畫名作都在杉並區誕生。

練馬區位於東京西北端，大片居民區和團地是這個區的唯一印象。由於存在著東京23區內最大塊的農田（342公頃），被嘲笑為種蘿蔔的農村，但是其實本區最多的農作物是捲心菜，佔東京都產量的40%以上，練馬特產的「練馬大根」（蘿蔔）的產量其實已經非常小。

荒川區、足立區、葛飾區、江戸川區、北區、板橋區

這6個區位於歧視鏈的最低端，歸納起來就是交通差、治安差、外國人多、露宿街頭者多，東京23區的老少邊窮地區。聽起來似乎很可怕，但是其實看看松重豐主演的《孤獨的美食》，裡面介紹的美食飯店，好多取景都在這幾個區，也還好啦。

小結一下，在東京買房，最好在17區以內。當然世事無絕對，即便在歧視鏈最低端，也存在著北區的駒込、田端；荒川區的日暮裡、西日暮裡這樣交通便捷，靠近山手線的好地方。反過來，世田谷區和練馬區，如果是位於東京環狀8號線道路外側，也不建議大家碰。

我想說的是，如果選房子考慮地段，那麼東京17區是個不錯的選擇基準。

參考來源